家指出，房市正引来一波热潮，但蓬勃情况仅局限在特定地点，投资趋势，也开始从“大空间”，转为“小空间”、“概念强”、“设计独特”的高档房屋。
满家乐、吉隆坡城中城、哥打白沙罗、Desa Park City，是目前的产业投资热区，并连带推动此区的二手公寓价格，就算只属于有期地契的房屋也赶上这波热潮。
想放弃传统房屋投资的投资者，也可考虑投入“产业投资信托”或将二手房屋大势装潢，利用“化腐朽为神奇”的力量，在这波复苏浪潮中获利。
财经周刊《The Edge》日前举行了研讨会探讨有关课题，以下是主讲人一些谈话重点。
CB Richard Ellis(马)私人有限公司董事经理史龙展: 房市出现排长龙盛况
“我到现在还听到，其他行业传出‘生意难做”的投诉；但我国房市却一度上演了排长龙购屋的盛况，一些新推介活动，甚至出现连续10日排队的情况。”
史龙展用实例作为演讲的开端，以乐观展望探讨领域复苏情况。
史龙展指出，2009年6月开始，产业增长指标开始转向正面，而且活跃上升，今年农历新年过后，又来一次强劲复苏，之前因经济不佳，导致一些投资者押后了购买计划。
发生在特定地点
但史龙展强调，上述良好情况，只发生在特定地点及特定发展商的产品，如满家乐、吉隆坡城中城、Ara Damansara一带，甚至带动了二手公寓的涨潮，而且有地产业也开始扬升。
“Ara Damansara近期推介的半独立式洋房，出售价格高达280万令吉，而且目前还处在扬升趋势。况且，相比邻国新加坡，我们的价格仍很低，这提供了进一步扬升的空间。”
“我相信，新一波的产业热潮已爆发，去年的推介活动开始频密，现在则是投资者，选择良好产业的时候！”
除了上述3个“热点”另外一些地区的产业价格，也正在升温，如哥打白沙罗的房价不断上扬，而且此区几乎每一个地点，价格都在涨。
“另外，八打灵及梳邦一带的公寓价格，一年内从每平方尺300令吉，增加至600令吉。我国的公寓是处在谷底，还是已经回弹，不容易回答；相比新加坡及香港，我们的价格确实很低，但以吉隆坡城中城及满家乐来看，我们公寓市场却处在回弹周期。”
虽然如此，房屋市场逐渐掀起的热潮，却还未带动租赁市场，导致租赁回酬偏低，如果继续维持在低水平，而利率却大举提高，便会制造问题。
盼租赁市场回扬
但史龙展强调，目前公寓6%至7%的回酬仍然处于可应付水平，低潮也只是暂时性，相信市场能期待租赁市场回扬。
整体房屋领域中，较令人担心的是办公室大楼，目前这个组合仍然疲弱，却仍不断有新的供应；当需求不殷切之际，便无法吸纳过剩的产业供应，遗留下问题。
史龙展说：“目前，巴生谷的办公室市场共占地6200万平方尺，而且每年还有300万至500万平方尺的新供应，但是预料3至5年内的出租率还会进一步下跌，这个情况教人相当担心。”
何振顺研究私人有限公司董事何振顺: 巴生谷房价飙升
何振顺用实例探讨了巴生谷一带，房价的走势。
孟沙巴鲁区(Bangsar Baru)的双层排屋的价格，从去年的95万令吉，飙升至今年3月份的130万令吉；Damansara Utama的双层排屋，从去年9月的50万令吉，扬升至60万令吉；八打灵再也SS2的双层排屋价格，则从去年9月的45万令吉，上涨至55万令吉。
“这个趋势，反映出房价的飙升情况；满家乐、珍珠白沙罗、Setia Alam的每年的增值率，最高可分别达10.6%、15.5%、及14%。”
另一方面，何振顺也对比孟沙、满家乐及吉隆坡城中城一带的房产这10年的转变。
何振顺说：“其实，孟沙一带的公寓模式，10几年来都没有太大的改变，而且1994年公寓的情况，和2010年的差不多。这个地区，已经不太可能有太多改变，你总不能推倒半独立式洋房，还是排屋，然后建造新的公寓吧。”
孟沙公寓难发展
至于吉隆坡城中城，10年来则发生了巨大的转变。1994年，国油双峰塔还未竣工，这项工程一直等到1997年金融风暴之后，才正式完成。
在建竣之前，双峰塔一带的住宅区并无需求可言，但是需求却跟随吉隆坡城中城计划的展开而不断增加。
“只要观察这一带公寓的发展情况就会发现，趋势是跟随吉隆坡城中城的发展计划同步发展的。”
何振顺补充，若拿城中城及孟沙相比，孟沙的公寓已经难再发展，但金山角地区却明显不同，他们有大批可发展的地皮，而且之前作为公寓的土地，也能轻而易举地转换为高楼发展用途。
至于满家乐，改变就更大，预料未来3年内的供应将增加68.3%，而且平均每年增加18.96%。
满家乐供应料增
何振顺说：“1994年满家乐只有2个现成的工程及3个在建筑中的工程。今天，已经多达56个工程，反映出16年的增长率高达11.2倍，每年平均增长16.3%。”
他也透露，当要分析走势房地产走势时，可以透过分析“鸟瞰图”然后沿着可能的发展轨迹，探测下一个发展地段在哪里，然后再进行投资。
“以满家乐为例，透过地图您能发现，他是孟沙的另一个延伸。”
何振顺也建议投资者，在购屋时要探测一个地区是否会蓬勃，可先到附近的商业区走一走，看看商机是否蓬勃，商店的出租情况是否良好，然后再作出决定。
Hall Chadwick Asia私人有限公司主席古马泰尔马林甘: 产业投资信托回酬稳
“想要在产业市场投资，有什么方式？购买房屋、投资商店、进行收租？在2005年之前，要投资产业或许只能透过这样的方式，但现在情况已经改变，是‘产业投资信托’，改变了这个面貌。”
古马在会上以产业投资信托为主题，探讨投资产业投资信托的优缺。
古马解释，产业投资信托是一个上市的投资工具，将一组产业集合在一起，收到的租金再扣除费用后，将利润定期派发给基金拥有人，为投资者提供稳定回酬。
“投资者只需要交付一次10%的预扣税，而产业投资信托是不需要被内陆税收局抽税的。”
相比一般产业，产业投资信托提供资金增值、派发固定股息、具有流通性、在税务上让投资者受益、有专业人士协助管理、让投资者拥有大型的资产而且和其他投资产品挂钩，比起传统投资，优势更多。
产业投资信托不但能带来租金，而且大部分的盈利都将派发给股东，债务水平偏低，现金也充裕；相比之下，产业股所需要的投资资本开销较高，因此负债率也比较高，股息派发率相对低。
“况且，产业投资信托将把收入的90%到100%，派发给股东；但产业股项并不一定派发股息。”
此外，产业投资信托的性质，还包括：长期性回酬、与股市及债券的关联性较低、能减低投资风险；另外，资料显示若投资组合中参杂产业投资信托，一般表现会超越单纯的债券或股票投资。
但是古马也补充，产业投资信托也存在重新融资风险，股息回酬可能会因为利息成本高昂而降低、产业估值不佳还有资本筹资活动导致的盈利稀释问题，也是产业投资信托的风险。
益资利投资研究主管程宏扬: 产业股项前景俏
身在证券界的他指出，我国的产业股项在市场处于牛市时，会超越大市，低潮时显得波动更大，而且大部分上市在大马交易所的产业公司，都以低过账面价值的价位交易。
“投资者在遴选股票时，能专注在公司的基本面、了解他们的管理方针、并着重地库表现；同时，常出现在报章头条的发展商，也是能关注的公司之一。”
程宏扬对产业股项的前景看好，并相信公司在未来12个月并不会面对任何销售方面的难题，尤其是那些落后他人，而且价格被低估的公司。
“虽然利率调高，但数据显示，巴生谷一带的产业销售情况仍然蓬勃，甚至有3小时就售罄的情况；再加上银行贷款竞争激烈，一般都会推出良好配套，更进一步巩固产业公司的走势。”
但他提醒投资者，不要只买“便宜”的公司，反而应买入有增长前景的公司。
Bukit Kiara Properties私人有限公司董事经理童银坤: 越丑越好扭转机会
Bukit Kiara Properties在满家乐一带的成功实例，一直被人津津乐道。2000年以只有5人的团队，建立Bukit Kiara Properties，发展到现在共有80名员工，发展总值超过12亿令吉，创办人之一童银坤，绝对应该记上一功。
如何化腐朽为神奇？童银坤的其中一项宗旨，便是“越丑越好”。“很多人问我，怎么发现是产业热点？其实，只要遇到对的价格、对的地点及对的时间，每一个产业都有潜能成为热点。”
以二手市场为例，童银贵说，投资者要懂得透过“越丑越好”的概念“扭转机会”。
“有些屋子，看起来真的很糟糕，很多投资者看了第一眼，尽是嫌弃的表情。但，我们要把眼光放远一些，看这个地点还能带来什么，它可能有宽敞的后院，或者是坐落地点很好，这些优势只要懂得掌握，再把它装修一番就会不一样。”
满家乐仍受青睐
他以本身的经验为例，一些原本破旧的房屋，在经过“改造”而蜕变后，价格马上扬升，而且往往那些因“丑陋”而无人问津的房产，在装修后都会变成最抢手的房屋。至于要如何改造，则靠本身的想象力及创意。
另外，许多人担心满家乐已经出现供应过剩的问题，但童银贵认为，这一带仍然是投资者青睐的地点，而且外国投资者计划也会进入此市场。
“满家乐看起来高档且昂贵，但如果比较新加坡，这根本不算什么，这也是我们吸引外国投资者的强项。不可否认，钢铁成本上涨，很可能导致我们需要将价格转嫁，但目前投资者已经愿意为素质良好的产业，支付更高价格。”
童银坤说，房地产领域并非一成不变，你在投资之前有许多投资工作要准备，同时也要确保不会被情绪干扰决定。
12 years ago
No comments:
Post a Comment