產業投資信託（REITs，簡稱產託），對本地投資者而言，已不再是新鮮名詞，自雅飾（AXREIT）于去年8月領先上市主板后，國內投資市場可說掀起一股“產託”熱。緊跟著推出的3項產託，也陸續以溢價表現掛牌大馬交易所。
不過，國內產託的光環，卻隨時間的流逝逐漸降溫，規劃中的新產託，也只聞樓梯響，“不見推出來”，我國的產託，難道就只能“到這裡為止”嗎？
本地4項產託在風潮最織熱時上市，如今熱潮已過，管理層得積極交出成績，才能催升投資意願。股市研究主管及分析員不約而同認為，利率揚升推高借貸成本，加上我國產託規模相對較小，以及欠缺競爭力強的稅務架構等，都是冷卻產託熱潮的禍源。此外，產託回酬及未來的揚升潛力，也是影響產託表現，以及投資氣氛的關鍵因素。
OSK證券分析員陳建堯回應《財經天地》提問時說，比較區域如香港及新加坡產託市場，本地產託旗下產業欠缺國際性租戶，相對的資產升值幅度，以及速度，也不如區域業者般大和快。
他指出，香港及新加坡因為地理位置，以及經貿發展歷史背景，已吸引不少跨國公司入駐，產業市場在需求帶動下，不乏國際性租戶，因此靈活性調整租金的條件更大。
缺國際租戶
“反觀，國內產託仍處起步階段，產業多租賃給本土承租戶，管理層在調整租金時，會被迫顧慮更多變數，例如擔心租戶流失等，導致業者在爭取更高租金時困難重重。”
馬銀行證券（Mayban Securities）研究主管拉惹英達爾拉則認為，稅務架構是本地產託未能展翅高飛的主要障礙。他指出，不管是外資投資者得繳交的28%預扣稅（withholding tax），或本地投資者的個人所得稅，都直接影響了我國的產託投資意願。
“稅務向來是備受爭議的長期議題，如果產託回酬在扣除了各種稅務支出后已所剩無幾，投資者當然不會願意承接。”
拉惹英達爾拉還認為，一些產業品質不錯的公司，無意將產業轉為產託掛牌籌資，“高稅務負擔”便是原因之一。
降稅促投資
“這些公司一旦將產業轉為產託，除了原有的公司稅，產託回酬也得繳稅，無形中將減低實質收益，加重稅務負擔。”他也指出，如果政府可豁免或降低相關稅務，將可解除業主及投資者顧慮，進而推動更多產託上市，以及帶動投資意願。
此外，一名不願具名的國際證券行分析員，回應《財經天地》提問時也認同說，預扣稅是外資對本地產託猶豫不前的絆腳石。
“除非政府撤除預扣稅，否則外資對本地產託的保守投資心態將難以解除。”
他也表示，一般基金的投資策略及額度並不小，本地產託規模不大，將不能滿足國內外基金的投資需求。
設定指標‧區隔主從業界吁改遊戲規則
雙威集團（右）及城中城產業，現階段皆無意把旗下產業轉為產託上市。美國、日本、新加坡及香港等地的產託發展蓬勃，本地產託該如何奮起趕上？又面對哪些挑戰？
陳建堯認為，我國應設定類似債券評級的產業評級指標，以作為產業回酬指標，方便且明確的提供投資者指引。
他表示，不同產業的地點、出租率、產業級數等皆有異，但本地產託僅提供平均回酬率，未能真正反映個別產業的回酬潛力。
買賣角色互換
他認為，產業評級指標有助業者集合類別與素質一致的產業，進而讓投資者有更明確的投資指引。
“另一方面，此指標也可提升業者的產業管理，以符合各類級標準。”
另外，國人對“擁有權”的執著，也間接導致業者在擴大產託規模時，面對更多難題。
陳建堯指出：“本地許多商用大樓為企業所持有，業者在收購一些位處策略性地段的產業時，選擇不多的情況下，或得付出更高代價。”
本地產託主要奉行2種投資策略，其一是由產業業主直接將旗下或相關產業掛牌上市，如升喜產託（STAREIT）、UOA產託（UOAREIT）及超峰產託（TWRREIT）。
其次，則盛行于海外如美國，即由專業產業經理向業主收購產業，並將之上市，如雅飾（AXREIT）。
拉惹英達指出，本地產託所面對的另一隱憂，是產業業主同時兼當產託管理者的身份，或會讓投資者心存偏見，認為高估值產業的最大收益者將是業主本身，進而質疑相關產託回酬是否客觀。
他表示，無論直接掛牌旗下產業，或收購其他產業后再上市，皆各有優缺點，但本地產託中，僅雅飾自上市以來較積極進行產業收購。
之鑑後來趕上
嚴格說來，我國早在80年代已推出產業相關投資產品，國民產業信託（AHP）、 國民產業信託II（AHP2）及阿馬第一產業（AMFPT），就是在當時相繼面世的。不過，鑑于當時的機制未趨完善、估值標準、以及回酬等也備受爭議，導致這3項信託交投稀薄，表現乏善可陳。
直至證券監督委員會（SC）2005年推出新產託指南，取代原有的房地產信託基金指南（Guidelines on Property Trust Funds）后，國內產託才開始綻放光芒。
東南亞國家中，新加坡最早在2002年推出產託，我國則是第4個推出產託的東南亞國家。
城中城雙威集團 態度保留伺機進場
自證監會去年重新推介產託指南以來，迄今共有4宗產託上市馬交所主板；至于全球首宗回教產託首發股：柔佛醫藥產託（KPJ），也將在月內上市。緊接而來的，尚有大馬投資（AIGB）旗下的大馬第一產託（AmFIRST）。
競爭力不足
儘管列隊上市馬交所的產託源源不絕，但部分坐擁策略性產業的企業，對于轉移資產上市一事興趣缺缺，或至少態度保留。
城中城產業（KLCCP）總執行長拿督依薩即直言，國內產託熱潮正冷卻中，加上本地產託仍還在發展中，因此公司將裝備實力，觀察后續發展后才決定上市與否。
另外，雙威集團（Sunway Group）主席丹斯里謝富年也表示，比較區域市場，國內產託結構競爭力不足，未能為股東帶來最佳回酬。因此，該公司還在探討最佳時機，冀未來2年落實產託上市計劃。
回酬仍不足 增值待努力
陳建堯認為，本地產託回酬雖介于6%至7%間，吸引力稍嫌不足，難以和區域市場媲美。他以馬新2國的通膨率、利率為例，指出我國產託的實際回酬或不比新加坡的5%回酬來得高。
“例如，新加坡通膨率約1%、利率介于1%至2%間，實際回酬約2%；但我國無論通膨或利率皆比新國產託高，扣除后，兩地產託的差距可高達200個基點。”
他直言，要維持產託的投資吸引力，除了積極提升產託資產值，以維持回酬揚升潛力之外，管理層素質也是不容忽視的一環。
不願具名分析員告訴《財經天地》，業者一般可藉租金收入或資產增值，來提高產託投資回酬；不過，本地產託的回酬潛能仍有待提升。
多元化產品
“有助提升回酬的產業收購活動還是有必要的，業者得更積極地尋求產業增值之道。”
陳建堯則直言，高專業水平，以及豐富經驗的管理層，才能更有效率的為產託引入高潛力新血，再藉提高出租率，就能推動資產值及回酬成長率。
他笑說，具備了這些歷練深厚、且身懷“真功夫”的管理層，才能助振興產託發展。
“希望本地產託可在高水準專才的領導下，積極地進行產業收購、擴大產託陣容。”
此外，陳建堯認為，我國產託業者或可朝更創新的利基市場前進，如聚集能源發電廠、電訊塔等資產的產託，以及回教產託。
提高負債水平 鼓勵加碼投資
證券監督委員會（SC）7月10日宣佈，將產託原35%的淨負債水平上限，增至50%；再者，證監會官員早前也表示，我國應減低或廢除預扣稅，以提高本地產託的區域競爭力。
分析員指出，此舉無疑可讓產託通過融資收購更多產業，進而提高資產值，為產託回酬加碼。
期待財算
目前，區域市場包括新加坡產託的最高負債率為60%、香港為45%，其他如日本、美國、澳洲及韓國則都沒有限制。
陳建堯表示，如今本地產託負債水平和區域市場的差距，已漸漸縮小，目前業界皆期待，可從即將在9月1日宣佈的財政預算案中，獲得更多產託獎掖。
拉惹英達則指出，眼前產託市場的關鍵，在于當局會否守承諾，也就是廢除預扣稅。
“顯然，證監會已了解到，降低業者及投資者的參與門檻，才能推動產託發展。”
他也看好，政府會在07年預算案中，給予產託市場更多獎掖和輔助。
政府曾在2006年財政預算案中，讓本地產託享有法律、估值及咨詢費減免的獎掖，鼓勵更多產託上市，以及釋放產業價值；但分析界當時曾認為，政府公佈的減免幅度，並沒預計中高。
收購再裝潢 產業變身身價回升
香港產業發展迅速，但產託市場卻在2004年才真正起飛.拉惹英達及陳建堯皆認為，以低價購入被市場低估的產業，不失為業者擴大資產值的妙計之一。
陳建堯透露，目前有不少大型機構，收購了被低估的產業再重新裝潢后，身價一夕間提升不少。他認為，這股“產業變身”趨勢，會帶來正面影響，增長產業價值，以及產託競爭力。
帶動回酬率
拉惹英達以新加坡產託為例，指當地產業經理多物色被市場低估的產業，經過重修及升級，再納入產託。
“升級后，這些產業估值往往觸底回彈，一旦上市，將直接使產託業主受惠。”
另一方面，拉惹英達表示，位于策略性位置、高出租率的產業，評價雖高，但出租率已沒有上揚空間；反之，較低出租率的產業一旦管理得當，出租率逐漸上揚將帶動回酬率，換言之，這類產業的回酬揚幅，會被豪其他產業來得高。
詢及上述何種投資策略較佔優勢時，他表示，高出租率產業雖揚升空間不高，但還是有長期回酬較穩定的優勢。
“低出租率資產成長空間雖高，但能否錄得最高收益，仍得取決于管理層，潛在風險也就較高。”
12 years ago
No comments:
Post a Comment