加息衝擊不大‧產業活力再現？

2010-05-10 14:53

在經濟持續復甦激勵下，產業利率也已悄悄上探。雖然前方看似一片光景，產業市場走勢活絡，不過這股動力的發酵力度，及背後或隱藏的風險，都令市場難以放心。

大馬評估機構（RAM）首席經濟學家姚金龍博士透過經濟角度“看”產業，解讀最新的產業市況及發展，為“準置業人士”提供最貼近市場的訊息。

金融風暴爆發後，各國利率直線下調，不過隨經濟漸漸復甦，利率開始趨向“正常化”，其中，大馬已率先升息0.25%至2.25%。姚金龍預計今年的升息幅度將介於75至100個基點。

“利率應該重回正常水平，目前利率仍有能力支撐國內的經濟發展，儘管升息幅度或達1%，不過並不會打擊市場置業效應。”

他指出，目前的貨幣條件比2001年時經歷的科技泡沫來得好，加上國內儲蓄高企、貿易盈餘及資本流入，營造更多遊資。

“大馬市場的游資充裕，不會引發信貸收緊問題，因沒有出現過度需求，上半年的貸款活動表現活絡，融資便利簡易。”

他透露，目前金融機構的營運主要是由存款業務扶持，而不是真正的現貨市場。隨銀行的貸存比率處於80%以下，將可持續擴大借貸活動，料今年能維持在這水平。借貸條件料將收緊。

今年貸款可增8至10%

雖然去年下半年貸款成長下跌至7%，不過隨後已揚升，而呆賬率則進一步走低。姚金龍相信銀行今年的貸款額可寫下8至10%增長，呆賬率相信徘徊在2至3%之間。目前產業貸款佔總貸款額的36.2%，且住宅產業貸款正呈上升趨勢。

銀行不削減產業貸款

他強調，銀行不會削減產業貸款，仍視之為相當“安全”，佔貸款組合的26至27%。

2009年銀行業對產業領域的“涉足率”佔總貸款的比例，已上升至39%，主要是由非住宅產業及建築業借貸活動帶動，而住宅貸款的成長則頗為緩慢。

“去年首11個月的貸款成長呈正面狀態，企於6.5%，銀行將持續專注在消費者信貸業務的發展，不過仍面對來自非銀行財務機構的強烈競爭。”

隨貸款估值比介於60%至80%，加上銀行推出房貸保險，這對銀行及產業領域都是“健康”的現象。

雖然市場擔心可能爆發資產泡沫，不過姚金龍認為目前仍不須太過擔心，在經濟欠佳期間，產業成為投資首選，購買實質的資產最保值。

貸款走高,違約率趨升？

隨產業市場日趨成熟，一旦貸款活動日益龐大，也相對導致違約率提高，情況真的是如此嗎？

姚金龍表示，很多人以為高檔產業的違約率肯定是相當低的，不過這並不全然，因為仍仰賴借貸者本身的償還能力及價值觀，加上銀行本身擁有管理房貸風險的能力。

非住宅領域違約率不顯著

他說，儘管工業住宅的貸款違約率從2006年的8.7%下降至2009年的5%，不過佔總呆賬率的比率，卻從29%揚升至31%。非住宅領域的違約率並不顯著，且非住宅產業貸款及呆賬率都在下滑。

同時，他指出，建築貸款違約率持續高企，不過其佔總貸款額的比率趨穩，因呆賬率比率是貸款的兩倍。

產業銷售有望上揚

對於目前市場的環境及種種政策，究竟大家可以期待怎樣的利好呢？

姚金龍指出，政府針對5年以上的產業取消產業盈利稅（RPGT）可說是“皆大歡喜”，令市場感到欣喜萬分。

他表示，市場上的產業供應仍將持穩，隨國內人口不斷增加，產業需求也不斷提昇，目前首次置業者高達630萬人，未來更有790萬人等待置業。

“雖然產業供應從2001年的19.5%走低至2009年第3季的12.7%，不過供應量仍相當龐大，且未出售單位也下跌至頗低水平。”

他補充，在政府的大力支持下，提供各種津貼優惠，加上消費信心回籠、融資方式簡易及更多人遷移至城市地區後，他預見產業銷售將持續上升，惟產業的發展也仰賴不同的地點及產業種類。

姚金龍提到，產業發展商已恢復信心，各項產業計劃也獲得批准進行施工，且從年杪開始，建築原料生產走跌問題已慢慢回揚，至於原料成本則逐步滑落。

不過，對於產業前景，究竟有多樂觀呢？

他說，產業市場的催化劑包括經濟前景改善、融資情況優越，加上充裕的資金令爆發產業泡沫危機減少。

他指出若作為投資目的，住宅產業的需求料將更為強韌，惟條件是通膨走高，並由簡易的融資方案及低利率激勵市場需求。

“至於短期面對的風險包括經濟雙重衰退，及政治及非經濟因素。”

星洲日報／投資致富‧房市剖析‧2010.05.09